Mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) und dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) hat der Gesetzgeber die Spielregeln für Wertsicherungsklauseln in Wohnungsmietverträgen grundlegend neu geordnet. Die Regelungen gelten seit 1. Jänner 2026 – und zwar überwiegend auch für bestehende Mietverträge.
Das Wichtigste im Überblick
Gedeckelte Wertsicherung – erstmals auch im freien Mietzinsbereich
Mietzinsanpassungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln sind künftig nur noch einmal jährlich, zum 1. April zulässig, dürfen aber erst nach dem 1. April eingefordert werden. Der Erhöhungsbetrag ist gedeckelt: Bis zu 3% Inflation wird vollständig weitergegeben, der darüberliegende Teil nur zur Hälfte. Bei 4% Inflation beträgt die zulässige Erhöhung damit maximal 3,5%.
Im Vollanwendungsbereich des MRG (Richtwert-, Kategorie- und angemessener Mietzins) gelten in den Übergangsjahren noch strengere Grenzen: 1% im Jahr 2026, 2% im Jahr 2027.
Altverträge: Parallelrechnung ist Pflicht
Bestehende Mietverträge mit abweichenden Wertsicherungsklauseln müssen ab sofort einer Doppelprüfung unterzogen werden: Die vertragliche Berechnung und die gesetzliche Begrenzung nach MieWeG sind jeweils getrennt zu ermitteln – verrechnet werden darf nur der niedrigere Wert, und erst zum 1. April.
Neuverträge: Einfach und rechtssicher
Für Neuverträge reicht ein einfacher Verweis im Mietvertrag auf § 1 Abs 2 MieWeG, um eine anfechtungssichere Wertsicherungsklausel zu vereinbaren. Die aufwendige Parallelrechnung entfällt.
Rückforderung: Klarheit bei Verjährung
Ist eine Wertsicherungsklausel unwirksam, können Mieter maximal Zahlungen der letzten fünf Jahre zurückfordern. Der Anspruch verjährt drei Jahre ab Kenntnis der Unwirksamkeit. Wichtige Ausnahme: Bei missbräuchlichen Klauseln (im Sinne der EU-Klauselrichtlinie) bleibt es bei der dreißigjährigen Verjährungsfrist.
Mindestbefristung auf 5 Jahre verlängert
Vermieter, die als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gelten (typischerweise Immobiliengesellschaften, Zinshauseigentümer mit Hausverwaltung, ab ca. 5 Mietobjekten), müssen Wohnungsmietverträge ab 2026 auf mindestens fünf Jahre befristen. Die Beweislast für die fehlende Unternehmereigenschaft liegt beim Vermieter.
Was jetzt zu tun ist
Die neuen Regelungen erfordern unmittelbaren Handlungsbedarf: Vertragsmuster sind zu aktualisieren, bestehende Mietverträge zu prüfen und die Wertsicherungsberechnung an die neue Systematik anzupassen.
